리얼티인컴이 투자 등급의 임차인을 쫓지 않는 이유 라는 흥미로운 기사가 있어 읽어보았다.
여기에서 말하는 투자 등급 그러니까 Investment-Grade 라고 하는 것은 투자 적격 등급 정도로 이해하시면 될 것 같은데, 한마디로 우량 임차인 정도로 생각하시면 될 것 같다.
리얼티인컴은 리츠부문에서 굉장히 덩치가 큰 기업인데(현재도 더 커지고 있고), 이는 규모의 이점을 활용하며 강점을 늘려나가기 좋은 조건이라고 할 수 있겠다. 리얼티인컴은 21년에 Vereit를 인수했으며, 최근에는 스피릿 리얼티를 인수하기로 합의했다. 이러한 대규모 인수는 역시나 포트폴리오의 변화로 이어지기 마련이고 이 점에서 다소 불안감을 표시하는 투자자들도 있는 모습이다. 기사에서는 이러한 점을 걱정하지 않아도 된다는 측면에서 이야기를 풀어가고 있다.
<리얼티인컴의 스피릿리얼티 인수에는 다양한 긍정적 요소가 있다.>
리얼티인컴은 현재 약 13,000여개 이상의 부동산을 소유하고 있고, 스피릿리얼티는 약 2,000여개의 부동산을 소유하고 있다. 이번 인수를 통해 리얼티인컴의 규모는 약 15,000여개 이상의 부동산기업으로 성장할 예정이다. 리얼티인컴은 트리플 넷 임차 구조를 통해 임차인 대부분이 운영 비용 등을 지불하도록 요구하고 있다.
이번 인수로 긍정적인 변화는 또 있는데, 리얼티인컴의 평균 임대 기간이 9.6년인 반면 스피릿은 10.3년이다. 포트폴리오의 크기 차이를 반영하여 합산하게 되면 리얼티인컴의 평균 임대 기간은 9.7년으로 조금 늘어나게 된다. 점유율 또한 약간의 상승을 기대할 수 있는데, 현재 리얼티인컴의 임대점유율을 약 99% 수준으로(반대로 말하면 공실률 1%) 스피릿의 경우 99.8%의 점유율을 기록중이라 인수가 완료되면 리얼티인컴의 임대 점유율은 99.1% 수준으로 향상이 예상되는 부분이다.
리얼티인컴의 상위 10개 임차인은 전체 임대료에서 약 27% 수준을 차지하고 있고, 스피릿의 경우에는 22% 수준이라고 한다. 인수가 완료될 경우 해당 수준은 25% 수준이 될 예정으로 조금이나마 집중도를 분산하는 효과가 있을 것으로 기대가 된다.
또한, 26년까지 만료되는 리얼티인컴의 임대는 15.4%이고 스피릿의 경우 12.8%에 불과하여 인수가 완료되면 15% 수준으로 감소될 예정이다.
<물론, 나빠지는 숫자도 분명 존재한다.>
위에서 설명했던 이야기는 리얼티인컴에게 대체로 긍정적인 이야기였다고 한다면, 이번에는 어느정도 나빠지는 숫자에 대한 이야기이다. 바로 투자 등급 임대.
투자 등급 임차인 그러니까 편하게 이야기하면 우량 임차인의 경우 재정적으로 강하기 때문에 우량 임차인의 비율이 높은 것을 보통 선호하게 된다. 우량 임차인이 많으면 경기가 좋던 나쁘던 간에 임대료를 계속해서 지불할 능력이 있을 것으로 예상이 되기 때문. 반면에 투자 등급 이하의 임차인이 많을수록 경기 침체 등 외부요인으로 인해 리스크가 증가하기 마련이다.
현재 리얼티인컴의 임대료 중 40% 정도는 투자 등급을 받은 우량 임차인에게서 나오고 있다. 반면, 스피릿의 경우 19% 수준으로 훨씬 낮은 비율이다. 리얼티인컴이 인수를 완료할 경우 이 수치는 37% 수준으로 기존대비 낮아질 것으로 예상된다.
대폭적인 하락은 아니지만, 아무래도 보다 보수적으로 접근하는 투자자들의 경우 이러한 변화를 보고 부정적인 의견을 가질 수도 있다고 기사에서는 분석했다.
리얼티인컴의 CEO인 Sumit Roy는 이번분기 실적 발표에서,
"우리회사는 투자등급을 목표로 하기 전에 이 질문에 답하려고 노력하고 있습니다. 우리가 찾고 있는 것은 가격이 책정되어 있고 위험 조정 기준에 따라 수익을 창출할 수 있는 프로필, 즉 올바른 수익 프로필을 가진 자산입니다. 그것이 우리가 세상에 대해 생각하는 방식입니다." 라고 밝히며 리얼티인컴이 무작정 우량 임차인만을 쫓으며 투자하고 있지 않음을 분명히 하는 모습이었다.
이러한 부분은 보수적인 투자자들에게도 중요한 포인트가 될 것이고, 본질적으로 리얼티인컴이라는 기업은 단순히 투자 등급을 받는 우량 임차인을 대상으로 한정하는 것이 아니라 위험이 어느정도 있더라도 매력적인 특성을 지닌 임차인도 거래 대상으로 한다는 점이다. 따라서 감수하려는 위험에 있어 적절한 대가를 지불할만한 임차인이라고 하면 우량 임차인이 아니더라도 받아들일 수 있다는 것이다.
<꾸준히 지켜보되 너무 걱정은 마세요.>
물론, 이러한 포인트를 꾸준히 체크할 필요는 있겠지만 리얼티인컴의 스피릿 인수 후 우량임차인의 비중이 살짝 낮아진다고 해서 너무 걱정할 필요는 없다고 결론을 짓는 모습이었다.
위험은 그정도로 크게 느낄만한 것이 아닐 확률이 높고, 좋은 점들도 그 이상으로 많기에,
그렇다는 것은 리얼티인컴의 29년 연속 배당금 인상 기록이 쉽게 끝날 것은 아니라는 것이다.
지금까지도 잘 운영해오고 있고, 좋은 포트폴리오를 확장중이기에 결국은 인수를 잘 마치고 나면 더욱 좋은 수익을 바탕으로 우리에게 꾸준한 배당을 안겨줄 것으로 믿는다.
물론, 그냥 맹신은 금물이고 꾸준히 실적 체크를 해가면서 임대 점유율이나 매출 등에 문제가 없는지 확인해가면서 투자해야 하고 말이지!ㅎㅎ (제가 열심히 체크하겠읍니다..! ㅋㅋㅋ)
