지금 당장 매수할 수 있는 리츠 주식 2가지

더 높이 날아오르기 전에 지금 당장 매수하면 좋은 리츠 기업 2가지 라는 제목의 기사가 있어 읽어보았다.

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연준은 인플레이션에 맞서기 위해 금리를 단기간에 크게 인상했지만, 그러한 조치에는 항상 부작용이 뒤따랐다는.. 특히, 리츠기업의 경우 대부분의 분야에서 큰 하락세를 보이기도 했다.

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그러나 이러한 금리 우려가 잦아들기 시작하며 23년말부터 리츠기업들의 반등세가 도드라지기도 했었는데, 이 기사에서는 특히 프로로지스(PLD)와 리얼티인컴(O)을 앞으로 반등세가 더욱 좋을 기업으로 소개했다.

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이 두가지 리츠기업이 더 높이 급등하기 전에 매수를 고려해야 하는 이유는 다음과 같다.

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<리츠기업에 이자율이 문제가 되는 이유는 무엇인가?>

리츠기업은 정기적으로 성장하기 위해 자본시장을 활용해야 하기 때문에 이자율은 문제가 될 수 있다. 다른 회사들도 어느정도 자본충당을 위해 부채를 활용하지만, 리츠기업의 경우 현금흐름의 대부분을 배당금으로 지급하기 때문에(수익의 90% 이상을 배당으로 활용해야 법인세 등 감면을 받을 수 있음) 더욱 중요한 요소라고 할 수 있다.

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부동산을 구입하거나 건물을 짓는 등 리츠기업의 투자에는 부채를 활용하거나 주식을 발행해야 함을 의미하고, 금리가 상승함에 따라 리츠기업의 어려움이 컸던것도 사실이다.

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금리 인상은 경기 침체로도 이어질 수 있기 때문에 여기에는 또 다른 문제의 위험성이 있고, 더 나빠질 경우 경제를 불황으로 몰아넣을 수도 있다. 산업분야에서 운영되고 있는 프로로지스와 소매분야에 상당한 노출이 있는 리얼티인컴의 경우 경기 침체로 인해 점유율이 감소하고 임대 갱신이 더욱 어려워질 수 있기도 하다.

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그러나 금리가 동결이 이어지거나 사람들의 기대대로 하락하기 시작한다면 이러한 우려는 사라지기 시작한다. 24년 연준의 금리 접근법이 반전될 것이라는 기대감이 커지면서 23년말에 프로로지스와 리얼티인컴 두 기업의 주가 모두 상승했다.

지난 3개월 동안 프로로지스의 주식은 약 20% 증가했고, 리얼티인컴은 약 15% 증가했다.

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<아직 올라갈 공간이 많다.>

프로로지스는 최근 많이 올랐지만 여전히 22년 최고치에 비해서는 거의 25% 이상 하락해 있으며, 리얼티인컴은 20년 최고치에 비해 무려 27% 정도 감소해있는 상황이다. 즉, 이 두 리츠기업 모두 잃어버린 포션을 완전히 회복하지 못했다는 것!

이것은 아직 많은 상승여력이 있을 수 있음을 시사하며, 심지어 그 이상이 될 수도 있다고 분석하는 모습이었다.

 

 

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또한, 이 두가지 리츠기업의 진정한 매력은 그들이 서비스를 제공하고 있는 각 시장에서의 위치이다. 시가총액이 1,200억 달러에 달하는 프로로지스의 경우 현존하는 가장 큰 리츠기업 중 하나이며, 시가총액이 400억 달러가 넘는 리얼티인컴은 그 다음으로 가까운 경쟁기업보다 두배이상 큰 규모를 자랑한다.

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자본비용은 리츠분야에서 차별화의 핵심 포인트라고 할 수 있으며, 두 리츠기업 모두 경쟁사보다 자본 시장에 좀 더 유리하게 접근할 수 있는 규모를 갖추고 있다.

그렇다는 것은 작은 경쟁자들이 노리기에는 너무 큰 인수 등 거래를 이 두 리츠기업은 실행할 수 있다는 것이고 이것은 중요한 차별점이 될 수 있다.

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프로로지스와 리얼티인컴은 전 세계적으로 다양한 포트폴리오를 보유하고 있는데, 프로로지스의 경우 임차인에게 북미, 남미, 유럽 및 아시아 전역의 창고 공간에 대한 단일 소스를 제공함으로써 지리적 범위가 굉장히 넓다. 게다가 해당 모든 지역에서 개발 토지를 소유하고 있기에 수요에 따라 언제든지 추가 성장 또한 가능한 부분이다. 그냥 가지고 있는 토지를 깔고 앉아서 세계 경제가 성장해주고 수요가 따라서 올라주기만을 기다리면 되는 느낌으로 기사에서는 설명했다.

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리얼티인컴의 경우 본진은 미국이고, 해외 노출은 주로 유럽에 특화되어있다고 할 수 있는데, 역시 트리플 넷 구조(임차인이 대부분의 부동산 운영 비용을 지불하는 거래)가 장점이다. 특히 대규모 거래를 수행하고 신뢰할 수 있는 리얼티인컴과 같은 기업의 경우 더더욱 좋은 기회를 가져갈 수 있다.

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이러한 상황들은 프로로지스와 리얼티인컴의 펀더멘털이 여전히 견고하다는 것을 의미하며, 프로로지스의 경우 임대 갱신을 통해 최근 임대료를 평균 약 50%나 인상할 수 있었다고 한다.

리얼티인컴의 경우 새로운 계약을 체결하며 만료되는 임대료의 106.9%를 회수할 수 있었다고 한다.

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<이 거대 리츠기업들을 다시 한번 살펴보길>

최근의 상승세를 놓쳤다고 걱정하지 말고 너무 화내지 말라고 기사에서는 이야기했는데..ㅎㅎ 그말인 즉슨 최근의 상승세가 끝이 아니라는 의미이다. 올해 특히 좋은 회복의 잠재력을 가지고 있는 기업들이고, 프로로지스와 리얼티인컴과 같이 가장 크고 가장 좋은 위치에 있는 기업에 투자하는 것이 합리적일 수 있을 것으로 분석하는 모습이었다.

두 기업 모두 비즈니스 측면으로도 계속해서 좋은 성과를 거두고 있기도 하기에, 금리 등 외부 상황이 지금보다 좋아진다면 꽤 좋은 상승세로 이어갈 수 있을 것으로 기대했다.

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리얼티인컴은 내가 요즘 열심히 모아가고 있는 기업이기도 한데, 프로로지스 또한 공부하며 상당한 매력을 느꼈던 기업이었다. 온라인 쇼핑 등의 트렌드 변화로 창고 임대 등 수요가 상당히 늘어나고 있고 대기업들 또한 프로로지스와 같은 전문 물류 리츠 기업에게 전적으로 위탁하여 사용을 하고 있기에 성장성도 굉장히 좋은 기업인 것 같다.

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과연 이 기사의 내용처럼 올해 이 두개의 리츠기업이 어떤 상승세를 보여줄지 혹은 틀린 전망이었을지 후에 살펴보면 재밌을 것 같다.

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(출처 : Yahoo Finance, 2 REIT Stocks you can buy right now before they surge even higher)