리얼티인컴이 요즘 많이 회복하고 있어서 예전에 저렴했던(?) 주가를 생각하는 분들이 매수를 주저하는 모습도 많이 보이는 요즘.. 리얼티인컴 매수, 매도, 홀드? 라는 기사가 있어 읽어보았다.
먼저 리얼티인컴의 핵심포인트를 세가지 짚어주었는데,
1. 리얼티인컴은 임대료의 대부분을 소매업체로부터 얻고 있다.
2. 스피릿 리얼티 인수는 리얼티인컴의 보유 자산을 다양화 시켜줄 것이다.
3. 리얼티인컴은 30년 넘게 배당을 증액시켜오고 있다.
이렇게 3가지 포인트를 짚어주었다.
좀 더 상세한 내용들을 살펴보면,
<리얼티인컴의 배당수익률은 매력적인 시점에 와있다.>
먼저 주식을 매수, 보유, 혹은 매도할지에 대해 선택하는 것과 같은 결정은 스트레스를 받을 수 있고, 그렇다는 것은 우리가 힘들게 번 돈이 위태로울 수도 있다는 것!
그렇지만, 기업의 기본 원칙을 검토하면 이런 스트레스도 어느정도는 완화할 수 있다고 기사에서는 이야기하고 있다. 특히 리츠기업의 경우 과세소득의 최소 90% 를 배당으로 지급해야 세금 면제 등 혜택을 누릴 수 있는 부분이다.
그래서 리얼티인컴과 같은 리츠기업 투자는 배당 소득을 지향하는 투자자에게 굉장히 적합하다고 할 수 있겠다.
그리도 배당수익률도 최근 굉장히 매력적인 구간으로 보여지기도 한다.
<부동산 포트폴리오>
리얼티인컴은 임대료의 대부분을 소매 분야에서 얻고 있는데, 연간 임대료의 약 80% 이상이 해당 분야에서 발생하고 있다. 이것은 온라인 쇼핑의 확산을 고려해볼때 일부 우려를 불러올 수 있는 이슈가 될 수 있기도 하다. 그러나 이러한 우려는 리얼티인컴의 경영진 또한 인지하고 있으며, 이러한 위험을 최소화하기 위한 조치를 취하고 있기도 하다.
여기에는 온라인 쇼핑으로 인한 위협이 제한적이거나 입지가 강력한 소매업체를 찾는 것도 포함이 되는데, 현재 리얼티인컴은 식료품점, 편의점, 의약품점 등의 산업에서 임대료의 60% 이상을 받고 있다.
리얼티인컴의 주요 소매 임차인으로는 월그린, 달러 제너럴, 페덱스, 월마트 등이 있다. 이렇게 온라인쇼핑에도 버틸 수 있는 힘이 있는 기업들을 잘 관리하고 있고 꾸준히 임대료를 인상하고 있다. 지난 3분기말 기준 점유율은 98.8%를 기록했으며, 만료되는 임대 계약 등으로 인해 임대료가 약 7%이상 증가했던 모습이었다.
또한, 리얼티인컴은 최근 93억 달러 규모의 스피릿리얼티 인수를 완료했는데, 이는 리얼티인컴의 다소 편중되어있는 부동산 포트폴리오를 확장하고 다양화시켜줄 수 있을 것으로 기대가 된다. 경영진은 이번 인수로 조정운영수익(AFFO)이 약 2.5% 추가될 것으로 예상하고 있는 모습이다.
<현금흐름과 배당금>
리얼티인컴은 높은 임대 점유율과 높은 임대료로 인해 현금흐름이 좋아지고 있는 모습이다. 이 부분은 나처럼 배당을 사랑하는 주주들에게(응?) 역시 중요한 고려 사항 중 하나라고 할 수 있겠다. 결국 배당이라는 것도 현금흐름이 좋아야 챙겨줄 수 있는거니까 말이지..
리츠기업에서 분배가 가능한 현금의 척도라고 할 수 있는 리얼티인컴의 조정운영수익(AFFO)은 꾸준히 증가하는 모습인데, 최근 분기에도 AFFO는 주당 1.02달러 수준으로 4% 증가했다고 한다.
이러한 부분은 리얼티인컴이 주주들에게 배당을 지급하는데에 있어 든든한 지원이 가능하다는 것을 의미한다. 최근 배당도 증액 지급 발표하며 주당 0.256 달러에서 0.2565달러로 이번 증액으로 123번째 증액을 해주었다. 분기별로 한번정도는 배당증액을 이어오며 1년에 4회 정도는 조금씩 하지만 꾸준히 배당을 증액해주는 리얼티인컴!
이번 증액으로 리얼티인컴의 연간 배당금은 1주당 3.078달러가 될 것으로 예상이 되는데, 최근 흐름으로 보면 AFFO가 주당 3.98~4.01달러는 무난하게 기록해줄 것으로 보여 배당을 지급해줄 충분한 여력을 갖추었다고 분석할 수 있을 것 같다.
리얼티인컴의 배당수익률은 5%대를 보여주고 있는데, 이는 S&P500의 평균 1.5% 배당수익률보다 굉장한 배당매력을 보여주는 부분이다. 리츠기업들 평균으로 보면, 약 4%라고 하는데 동종업계 수준보다도 좋은 배당수익률을 보여주고 있는 모습이다.
<결정 : 매수, 홀드, 아니면 매도?>
리얼티인컴의 주가는 올해 S&P500의 22%가 넘는 상승세에 비해 마이너스 10% 수준의 하락세를 보여준 모습이었다. 아무래도 올해 고금리의 압박과 부동산 시장의 정체 등 이슈로 리츠기업들의 주가흐름이 안 좋았던 영향이었는데, 그렇다고 하더라도 여전히 리얼티인컴은 높은 임대점유율로 안정적인 운영을 하고 있으며, 스피릿리얼티 인수 등으로 임차인을 다양화하는 노력도 소홀히 하고 있지 않은 모습이다.
그렇기 때문에 최근의 높은 배당수익률 수준을 보면, 나처럼(?) 배당을 사랑하는 투자자들에게는 리얼티인컴을 매수하는 것이 여러모로 이득이지 않을까 싶다.
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