23년 연말만 해도 24년에 바로 기준금리가 인하될 수 있다는 분석이 나오면서 꽤 반등했었던 리얼티인컴인데.. 24년되니 금리인하 시점이 다소 연기될 수 있다는 이야기가 다시 강하게 나오면서 리얼티인컴의 주가도 조금 시들시들한 모습이다.
그런데, 이러한 금리 인하 연기가 리얼티인컴 투자자에게 도움이 되는 이유가 있다고 하여 읽어보았다.
먼저 크게 포인트로 두가지를 짚었는데,
1. 높은 이자율도 리얼티인컴의 부동산 취득을 막지 못했다.
2. 주가 하락이 되려 배당수익률을 높이는 데 도움이 되었다.
보통 금리가 낮아지면 기업들의 자금조달도 좀 더 여유가 생겨서 수익성이 좋아지게 되고 이러한 점이 결국 주가도 상승시켜주는 편인데, 리얼티인컴은 최근 고금리 상황이 지속되며 1년간 하락세를 면치 못했다..
일부 시장에서는 차입 비용이 증가하고 부동산 가치가 정체되면서 금리 상승세 대한 우려가 주가를 짓누르고 있는 모양새이기도 하고 이러한 부분은 리츠기업들에게 좀 더 큰 타격으로 다가올 수 밖에 없다. 그런 와중에 금리 인하를 연기하려는 연준의 계획은 리츠기업들의 주가 약세 상황을 연장시킬 가능성이 높다.
기사에서는 그럼에도 불구하고, 이러한 상황은 장기 투자자 특히 더 많은 주식을 매수하려는 투자자에게는 이익이 될 수 있다고 이야기했다.
<리얼티인컴의 현황>
리얼티인컴 또한 부동산 리츠 기업이기때문에 낮은 이자율에서 이익이 증가되는 경향이 있고, 이는 배당금의 증가요인도 될 수 있다.
연준의 기준금리 인하 연기는 리츠 투자자들에게도 많은 불안감을 가져오고 있는데, 이러한 불안은 가장 최근의 자금 조달원인 주식발행에 있기도 하다.
1년전 리얼티인컴의 발행주식수는 약 6억 6천만주였는데, 최근에는 8억 6천만개 이상이라고 한다. 리얼티인컴이 주식발행을 진행한 이유는 2천개 이상의 부동산 포트폴리오를 보유하고 있는 경쟁기업인 스피릿 리얼티 인수를 위함이었다.
이번 인수를 통해 리얼티인컴은 15,500여개의 부동산 포트폴리오를 가지게 되었으며, 회사 이익도 증가될 것으로 기대가 된다.
리얼티인컴의 임차인은 월마트나 홈디포, 세븐일레븐 등 미국에서 가장 친숙한 브랜드인 경우가 많고, 이러한 사업들은 유동인구에 의존하기 때문에 리얼티인컴은 이러한 공간에 대한 수요를 충족하고 있고, 그렇기 때문에 99%에 달하는 임대점유율을 유지하고 있는 것이 아닐까 싶다.
이러한 상황에서 리얼티인컴의 주가 하락세는 매수 기회로 보인다고 이야기하는 모습이었다.
리얼티인컴은 23년에 28억달러, 주당운영수익 4.07달러를 발표했는데 이는 주가 대비 운영수익의 비율이 꽤 낮아졌음을 의미하고 리얼티인컴의 주가가 저렴해졌다는 점을 나타내는 것으로 분석했다.
게다가 리얼티인컴을 소유하면 매년 주당 약 3.08달러의 배당금이 지급되는데, 이 수준은 리얼티인컴의 현재 운영수익 기준으로 충분히 감당할 수 있는 수준이다. 주가가 많이 낮아졌기에 배당수익률도 상당히 올라와있는 점도 매력적인 부분.
기사에서는 지금 매수하는 투자자들에게는 시간이 지남에 따라 수익률이 상승할 수 있다고 이야기하는 모습이었는데, 리얼티인컴의 배당금은 1994년 이후 최소 1년에 1번 이상은 증가되어왔고, 보통 1년에 분기별로 4번 정도는 배당 증액을 이루어오고 있기도 하다.
이러한 점을 보자면 합병비용과 이자율 상승세 대한 부담이 리얼티인컴의 영업활동을 방해하는 수준은 아님을 나타내고 있다고도 볼 수 있겠다.
결국 연준이 금리를 낮추기 시작한다면 리얼티인컴의 주가도 상승세가 될 것이기에 금리 인하가 시작되기전에 최대한 매수를 하면 좋을 것으로 분석했다. 나도 그렇게 생각은 하는데.. 돈이 없..
<리얼티인컴을 고려하세요.>
현재의 고금리 상황은 리얼티인컴 투자자들에게는 리얼티인컴을 추가 매수할 수 있는 좋은 기회가 될 것이라고 이야기했다. 물론, 리얼티인컴의 주가는 올해 하락세를 보이고 있고 차입비용 증가, 부동산 시장의 침체 등 불확실한 전망도 있지만, 리얼티인컴의 경우 고금리 상황에서도 추가적인 투자를 이뤄낼 수 있음을 보여주었다.
스피릿리얼티를 인수하는데 비용이 그만큼 많이 들기도 했지만, 2천여개의 부동산에서 추가적으로 발생하는 수입은 시간이 지남에 따라 리얼티인컴의 수익성을 높이는데에 도움을 줄 것이다!
현재 주가 하락세에도 불구하고 리얼티인컴의 배당금은 지속적으로 증가하고 있으며, 이러한 부분은 리얼티인컴 투자자 특히 패시브 인컴을 노리는 투자자를 더욱 유리하게 만들어줄거라고 생각한다.
배당흐름과 함께 점점 시간이 지남에 따라 고금리 상황도 해결이 되면 주가상승에 따른 이익도 얻을 수 있을 것으로 분석했다.
확실히 최근의 주가 흐름은 리얼티인컴을 모아가기에 매력적이라고 생각하는데, 수량이 많이 줄었지만 다시 틈틈히 늘려갈 수 있도록 해봐야겠음.
(출처 : The Motley Fool, Why Delaying interest rate cuts helps realty income stock investors)
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