리얼티인컴 지금 보유해야 하나요?

리얼티인컴을 지금 보유해야 하나요? 라는 기사가 있어 읽어보았다.

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기사에서는 리얼티인컴 투자에 기대되는 부분과 우려되는 부분을 나누어 분석하고 있었다.

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<리얼티인컴에게 기대되는 점>

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리얼티인컴은 기본적으로 필수재와 서비스를 제공하는 우량 임차인을 둔 최고의 산업 포트폴리오와 다양한 임차인 기반을 통해 이익을 얻을 수 있는 구조를 가지고 있는 리츠기업이다. 이는 기업의 안정적인 수익 창출을 보장하며, 올해의 총수익은 전년대비 20% 이상 성장할 것으로 예상되는 모습이다.

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리얼티인컴은 단순히 여기에서 그치지 않고 적극적인 인수 기회와 개발 탐색을 통해 외부 성장에도 중점을 두고 있다. 적절한 투자 스프레드로 탄탄한 부동산 취득이 지금까지로 보면 리얼티인컴의 성장에 도움이 되고 있다.

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올해 11월에 리얼티인컴은 버지니아 북부에 있는 두개의 맞춤형 데이터센터 개발을 촉진하기 위해 디지털 리얼티와 합작투자를 진행하였다. 이번 움직임은 기존까지 소매리츠 위주로 구성되어있던 리얼티인컴이 처음으로 데이터센터 부문에 진출하며 포트폴리오를 더욱 다양화 하는 것을 의미한다. 리얼티인컴은 약 2억 달러를 투자하여 벤처의 지분 80%를 확보했다고.

 

데이터센터 리츠 디지털리얼티

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데이터센터 부문은 지금보다 앞으로의 수요가 더 클 것으로 예상이 되는 분야인데, 갈수록 AI 등 데이터 관리량이 늘어날 것이고 데이터센터의 운용은 필수가 될 것이라고 생각하고 있다. 그렇기 때문에 리얼티인컴이 기존에 없었던 좋은 포트를 추가한 것이어서 더욱 기대가 되는 투자라고 생각한다.

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또한, 올해 10월에 리얼티인컴은 스피릿리얼티도 93억 달러에 인수하였는데, 이번 인수도 완료되면 회사의 규모와 다양성이 확장되어 미래의 성장범위를 늘려줄 것으로 기대가 되는 부분이다.

올해 특히 리얼티인컴이 적극적으로 투자에 나선 느낌인데, 미국과 유럽 등 부동산 개발 및 확장 중인 1,187개의 부동산에 68억 달러를 투자했고, 23년에 진행한 인수합병 규모는 약 90억 달러에 이를 것으로 예상하고 있다. 좋은 재무구조를 통해 남들이 쉽게 나서지 못했던 부동산 시장 침체기에 좋은 포트를 차곡차곡 늘려가는 리얼티인컴 든든하다.

스피릿리얼티

 

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리얼티인컴은 23년 3분기에 45억 달러 이상의 유동성을 확보했으며, 적당한 레버리지 활용을 진행하고 있기도 하다. 평균 만기가 5.8년정도인 부채의 만기 일정도 잘 짜여져있기에 이러한 모습들은 리얼티인컴이 다양한 위기를 극복할 수 있는 재정적 유연성을 제공한다는 평가이다.

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그리고 역시 리얼티인컴 하면 배당에 진심인 기업이기 때문에 견고한 배당급의 지급 역시 주주들에게 가장 큰 매력이다. 리얼티인컴은 월배당기업(The Monthly Dividend Company) 이라는 상표를 가지고 있고 지난 5년간 배당금을 23번이나 늘려왔다. 그렇다는 것은 1년에 평균적으로 분기별 최소 1번 이상은 배당을 증액시켜주었다는 의미. 증액 비율 자체는 크지 않을 수 있지만 리얼티인컴은 월배당기업이기 때문에 이렇게 조금씩 늘려주는 배당도 꾸준히 활용하여 배당 재투자 복리를 누리기에 굉장한 매력이 있다고 생각한다.

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건전한 운영 펀더멘털에 힘입어 조정수익(AFFO) 또한 전년 대비 15%이상 증가할 것으로 예상되는 모습이고, AFFO의 성장 전망을 살펴보면 향후에도 지속될 가능성이 높다고 분석하는 모습이었다.

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<리얼티인컴에게 우려되는 점>

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이런 리얼티인컴도 무적이 아닌이상(응?) 우려되는 점 또한 존재하고 있다. 바로 시장에서 소매 쇼핑이 오프라인 매장에서 온라인 판매로 전환되고 있는 점이다.

온라인 쇼핑의 편의성을 고려하면 고객들 사이에서 지속적으로 인기있는 선택이 될 가능성이 높고, 그렇다는 것은 오프라인 매장의 시장 점유율에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 것.

더욱이 거시경제적 불확실성과 높은 금리가 지속되는 가운데, 경제둔화와 저축 고갈로 인해 향후 분기에 소비자의 지출 의향도 어느정도 제한을 받을 수 있다.

그래서 리얼티인컴이 데이터센터 리츠라던지 다른 포트폴리오를 좀 더 확장하려고 하는것이 어쩌면 이런 트렌드 변화에 어느정도 대비를 하려는 것일지도 모르겠다.

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또한, 높은 금리 환경은 아무래도 리츠기업에게는 우려가 될 수 밖에 없는 사항이기도 한데 이것은 리얼티인컴도 예외는 아니다. 금리 인상은 결국 회사의 차입 비용 증가를 뜻하며, 이는 부동산 구매나 투자에 영향을 미치게 된다.

실제 리얼티인컴 또한 올해 이자비용이 전년 대비 크게 증가한 모습이었기 때문에 이점도 리얼티인컴에게는 우려가 되는 요소 중 하나일 수 있다.

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이렇게 리얼티인컴에게 기대되는 점과 우려되는 점을 살펴보았는데, 판단은 역시 각자의 몫이지만 나의 판단기준으로는 리얼티인컴은 충분히 투자가치가 있는 기업인 것 같다.

우려되는 점도 결국은 리얼티인컴에게만 해당되는 것이 아니라 시장 환경에 상당부분 영향을 받는 것이고, 이 점을 생각해서 리얼티인컴도 발빠르게 대처해가고 있기 때문에 아직까지는 크게 걱정이 되지 않는 것 같다.

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물론, 열심히 투자하면서 꾸준히 실적을 살펴보며 추후에 정말 안 좋아지는 상황이 온다면 선택지를 바꿔야 할 순간도 올지 모르겠지만 지금까지 실적을 봤을때는 당장 몇년간 이런 우려가 현실이 될 확률은 굉장히 낮을 것으로 판단이 된다.

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당장은 열심히 수량을 늘려가면서 나의 월배당 현금흐름을 늘려가고 배당 재투자 복리효과를 극대화시켜가는게 나의 목표!!