리얼티인컴 주식을 매수해야 하는 이유

리얼티인컴의 주식을 열심히 매수해야 하는 5가지 이유에 대한 기사가 있어 읽어보았다.

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리얼티인컴은 보수적인 배당 투자자들에게 안정적인 장기 투자처로 간주되는 경우가 많으며, 세계 최대의 부동산 리츠기업 중 하나이다. 주요 임차인으로는 월그린, 세븐일레븐, 달러 제너럴, 월마트와 같은 대형 소매업체가 있고, 이러한 소매업체 중 상당수는 경기 침체에 강하고 일부는 심지어 경기 침체 중에도 성장하기도 한다고 ㄷㄷ

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리얼티인컴은 운영 수익의 최소 90% 를 투자자에게 배당금으로 지불해야할 의무가 있는데, 아마 이렇게 해야 리츠기업은 법인세 등을 감면받을 수 있는 것으로 알고 있다.

그리고 트리플 넷 구조라는 임대 방식으로 통해 임차인이 유지관리비용, 재산세, 보험료 등 대부분의 비용을 자체적으로 부담해야 하는데 이러한 단순한 비즈니스 모델을 통해 리얼티인컴은 월배당금을 충당할만큼 많은 현금을 창출할 수가 있다.

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이러한 많은 장점에도 불구하고 투자자들이 금리 인상과 경기 불안 등 우려로 리얼티인컴의 주가는 지속적으로 하락세를 보여주고 있는데, 기사에서는 이 하락세를 이용하여 매수하는 것이 좋은 투자가 될 것이라고 강조했다.

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1. 금리가 안정되거나 하락할 수 있다.

최근 다시금 금리 인하 없을 수 있다는 둥의 우려가 나오지만, 확실한 방향성은 24년 25년 순차적으로 금리 인하가 이어질 것으로 많은 예상이 나오고 있다.

리츠기업의 특성상 높은 이자율로 인해 부동산 매수가 더 어려워지고 배당금의 매력도 떨어지는 영향으로 리얼티인컴의 주가가 좋지 않은 흐름을 보여주었기에 이는 리얼티인컴에게 좋은 소식이 될 것이다.

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리얼티인컴이 지난 2월 컨퍼런스 콜에서 CEO인 서밋 로이씨도 비슷한 분석을 내놓았는데, 리얼티인컴에서는 향후 6~7개월 이내에는 금리인하가 시작될 것으로 전망하는 모습이었다. 2월시점이었으니 24년 8~9월 정도에는 인하가 될 수 있다는 예측. 보통 6월부터 금리 인하한다는 예측이 많은 것으로 봐서 리얼티인컴은 좀 더 보수적으로 면밀히 관찰하고 있다는 느낌도 받았다.

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금리가 인하되고 국채의 수익률과 리얼티인컴의 배당수익률 격차가 더 커진다면 결국은 많은 투자자들이 리얼티인컴으로 돌아오게 될 것으로 전망했다.

 

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2. 매장 폐쇄에 대한 두려움은 과장되어있다.

리얼티인컴의 가장 큰 임차인은 달러제너럴, 월그린 및 달러 트리이다. 이들 세 임차인은 23년 연간 임대료에서 각 3.8%, 3.8%, 3.3%의 비중을 차지했다고 한다. 그렇기 때문에 이들 중 두 곳에서 수백개의 매장을 폐쇄하기 시작했을 때는 우려도 생긴 것이 사실이다. 월그린의 경우 미국내 700여개의 매장을 폐쇄할 계획이고, 달러트리는 970여개의 매장을 폐쇄할 계획이라고 밝혔다.

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그렇지만 이는 월그린 매장의 약 8%, 달러트리 매장의 약 12%에 불과하고, 리얼티인컴이 이 부동산을 모두 소유하고 있는 것도 아니다. 물론, 이러한 점진적인 폐쇄는 해당 두 세입자의 리얼티인컴 임대 소득 중 일부에는 영향을 미칠 수 있다.

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반면, 다른 주요 임차인인 달러제너럴의 경우 올해에만 800여개의 신규 매장을 오픈하기에 위에서 나왔던 우려를 일부 상쇄할 수 있는 상황이기도 하다.

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매장 폐쇄는 임대 계약이 만료됨에 따라 수년에 걸쳐 발생하기에 리얼티인컴은 해당 임차인을 교체해가며 높은 점유율을 유지할 수 있는 준비도 필요함을 이야기하는 모습이었다.

 

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3. 높은 임대점유율과 건전한 운영 수익의 성장

리얼티인컴은 23년 한해를 98.6%에 달하는 높은 임대점유율로 마감했으며, 지난 30년간 그 비율이 96% 이하로 떨어진 적이 없다 ㄷㄷ 그야말로 놀라운 수준! 임대점유율은 반대로 말하면 공실률인데, 30년간 공실률이 4% 이상 떨어진 적이 없다고 표현하면 좀 더 이해가 쉽지 않으실까 싶음. 코로나 사태로 수많은 상점이 폐쇄될때도 이 수준이 유지되었다고 하는 것만 봐도 리얼티인컴이 얼마나 리스크 관리에 강함 기업인지를 엿볼 수 있는 것 같다.

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리얼티인컴은 최근 스피릿 리얼티를 인수하며 포트폴리오를 확장했고, 현재 15,450여개의 부동산을 소유하고 있다.

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또한, 리얼티인컴의 운영수익(FFO)은 코로나와 인플레이션 역풍이 많은 임차인을 동요시켰음에도 불구하고 2018년부터 2023년까지 연평균 복합 성장률(CAGR) 25%를 기록했다고 한다.

리츠기업은 주당순이익 지표보다는 리츠기업의 성장을 명확하게 나타내는 운영수익 지표를 활용하는데 주당 운영수익도 5% 증가했다고 한다.

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4. 배당금의 인상 여지는 충분하다.

리얼티인컴은 1969년 창립이래 연속으로 월배당금을 지급해왔고, 1994년 상장이후 무려 124회나 배당금을 증액해왔다. 지난 12개월동안 잉여현금흐름(FCF)의 71% 수준만 배당을 지급했기 때문에 여전히 월배당금을 늘릴 여지가 충분하고, 이는 배당 성장 투자자들이 매수하고보유하기에 좋은 주식이라는 이야기이다.

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5. 역사적으로 저렴한 주가

리츠기업의 특성상 주가의 가치를 산정할때 주가대비 수익률(PER)로 보기보다는 주가대비 운영수익률을 보는데, 리얼티인컴의 최근 수치는 13배 수준에 불과하고 이는 역사적으로 저평가 구간이라고 봐도 될 정도라고 한다.

참고로 22년에 리얼티인컴의 주가가 사상 최고치를 기록했던 시기에는 17배 수준이었다고 함.

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따라서 단기적인 우려가 있음에도 리얼티인컴 매수의 매력도가 높다고 평가하는 모습이었다.

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아무리 수많은 이유가 있다고 해도 결국 판단은 본인의 몫이고, 어떤 결과가 나올지는 아무도 알 수 없지만.. 리얼티인컴의 꾸준함을 생각해보면 충분히 매력이 느껴질만하지 않을까 싶기도 하다.

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(출처 : The Motley Fool, 5 Reasons to buy realty income stock like there's no tomorrow)