리얼티인컴의 주식을 매수해야 하는 이유

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67달러 이하일때 리얼티인컴의 주식을 매수하면 좋을지에 대한 기사를 읽어보았다.

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리얼티인컴은 고금리 영향으로 한동안 주가가 침체되어있다가 최근 다시 좀 힘을 받고있는 모습인데, 기사의 제목처럼 67달러까지는 아직 오지 않았다. 그말인 즉슨 67달러 이하에서 리얼티인컴을 매수하면 좋은 수익을 기대할 수 있다는 의미.

 

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기사에서는 포인트로,

- 리얼티인컴의 주가는 금리가 하락하면서 다시 상승하고 있다.

- 하지만, 이 다각화된 기업은 여전히 이익 성장에 비해 저렴해보인다.

- 투자자들은 최근 리얼티인컴의 주요 세입자의 어려움에 대해 너무 걱장하지 않아야 한다.

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기사에서 언급한 67달러의 주가는 22년 8월에 달성한 적이 있다. 그리고 그 다음해에 금리사 인상되며 리얼티인컴의 주가는 3년 사이 최저치인 43달러 수준까지도 내려갔었다는 ㄷㄷ

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그러나 다시금 금리가 낮아질 것으로 예상하면서 많은 투자자들이 다시 리얼티인컴에 관심을 갖게 되었고, 실제로 9월에 미국 연준이 4년만에 처음으로 기준 금리를 인하했고, 향후 추가적인 금리 인하로 인해 더 많은 투자자가 리얼티인컴과 같은 고수익 배당주로 돌아갈 가능성이 높을 것이라고 예측했다.

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<리얼티인컴이 금리에 민감한 이유는 무엇일까?>

리얼티인컴은 부동산을 매수하고 임대하여 임대수입을 투자자와 나누는 부동산 리츠 기업이다. 특히, 리얼티인컴은 트리플 넷 임대구조를 활용하여 세입자가 자체 유지관리비, 세금, 기타 비용을 부담하고 리얼티인컴은 안정적인 임대료 수입 흐름을 만들 수 있다.

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금리가 낮을 때 리츠기업은 더 많은 부동산을 매수하기 위해 저렴한 자금을 확보하기 쉽고, 세입자 또한 거시경제적 리스크에 덜 직면하게 되고, 낮은 금리는 채권과 같은 투자보다 배당주가 더 매력적으로 변하게 된다.

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반대로 금리사 상승하게 되면 리츠기업이 새로운 부동산을 매수하는데에 많은 비용이 들게 되고, 더 많은 세입자가 사업을 중단하거나 임대 계약을 포기할 수 있으며, 높은 금리는 배당주보다 위험성이 낮은 채권 투자 등을 더 매력적으로 만들게 된다.

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이것이 리얼티인컴의 주가가 고금리 상황에서 하락했던 이유.

 

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<리얼티인컴의 강점이 더욱 분명해지고 있다.>

리얼티인컴은 이미 미국, 영국, 유럽 전역에서 15,500여개의 부동산을 소유하고 있으며, 90개 산업에 걸쳐 1,500여개 이상의 세입자에게 임대를 하고 있다. 현재 리얼티인컴은 세계에서 가장 크고 광범위하게 다각화된 리츠 기업중 하나가 되었으며, 지난 30년간 임대점유율을 무려 96%이상으로 유지한 점도 매력포인트이다.

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리츠기업이라고 해도 월배당을 주는 경우는 많지 않은 편인데, 리얼티인컴은 월배당을 지급하는 것으로도 굉장한 매력으로 다가온다. 1994년 상장 이후 127회 배당을 인상했는데, 보통 1년에 4번 정도 인상을 진행하기에 약 31년 이상 꾸준히 매년 배당을 인상해왔다는 이야기 ㄷㄷ

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현재 주가 수준에서 배당수익률이 약 5%대를 형성하고 있는데, 이는 10년 미국 국채의 4% 수익률보다 더 높은 상황이다.

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리츠기업의 경우 일반적으로 주당순이익(EPS) 대신 주당운영수익(FFO)으로 이익 성장을 측정하는 편인데, 2013년부터 2023년까지 리얼티인컴은 조정운영수익을 연평균 5%이상의 성장률로 유지하고 있다.

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<금리가 하락하면 리얼티인컴의 주가는 전고점을 돌파할까?>

기사에서는 리얼티인컴 자체가 가진 강점에 더해 금리까지 하락하게 되면 리얼티인컴의 주가가 새로운 최고가도 달성할 수 있을 것으로 전망하는 모습이었다. 하지만, 월그린이나 달러트리(각각 리얼티인컴에서 두번째, 세번째로 큰 세입자) 가 어려움을 겪고 있는 비즈니스를 조정하기 위해 수백개의 매장을 폐쇄하기도 했다.

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이 두개의 세입자는 23년 리얼티인컴 연간 임대료에서 7% 를 차지하는 기업들인데, 월그린의 경우 매장의 약 8%를 폐쇄할 계획이라고 밝혔고, 달러트리는 최소 12% 이상의 매장을 폐쇄할 계획을 발표했다.

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이런 소식을 들으면 리얼티인컴이 위험하다고 생각하실 수도 있지만, 리얼티인컴은 영향을 받는 모든 부동산을 소유하고 있는 것이 아니기도 하고, 임대 기간 만료에 따라 월그린과 달러 트리를 대체할 수 있는 새로운 세입자를 찾을 시간이 충분하다는 의견이다. 리얼티인컴의 가장 큰 세입자인 달러제너럴의 경우 반대로 수백개의 매장을 새로 오픈할 계획이며, 이러한 확장은 위에서 언급한 문제를 상쇄할 수 있다는 분석.

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그렇기 때문에 기사의 제목처럼 리얼티인컴의 주가가 67달러 이하일때는 충분히 매력적인 구간이기에 열심히 매수를 하라는 이야기였음!ㅎㅎ